절대농지는 국가가 식량 안보와 농업 보호를 위해 지정한 개발 제한 농지로, 용도 변경 및 해제는 엄격한 규제를 받습니다. 공공사업 편입, 도시계획 변경 등 특정 요건에 한해 가능하며, 확인은 토지이음, 농어촌알리미, 지자체를 통해 할 수 있습니다. 태양광 발전과 스마트팜 도입은 제한적이며, 농업보호구역에서만 예외적으로 허용됩니다.
절대농지란?
절대농지는 농업 생산성을 보호하고 식량 안보를 유지하기 위해 국가가 지정한 농지로, 법적으로 개발이나 전용이 엄격히 제한됩니다.
이러한 농지는 '농업진흥지역'으로 분류되며, 다시 '농업진흥구역'과 '농업보호구역'으로 나뉩니다.
농업진흥구역은 농업 생산에 핵심적인 지역으로, 개발 행위가 거의 불가능하며, 농업보호구역은 비교적 완화된 규제를 받습니다.
절대농지 용도변경 해제 방법
절대농지의 용도변경이나 해제는 매우 제한적이며, 다음과 같은 경우에만 가능합니다.
- 도로, 철도, 하천 등 공공시설의 설치로 인해 농업진흥지역에서 분리되어 3만㎡ 이하로 남은 경우.
- 도시 또는 택지개발지구, 산업단지 등에 편입
- 주변 도시의 팽창으로 인해 용도지역이 '계획관리지역' 등으로 변경되는 경우.
- 농지와 접해있는 2면 이상이 도로가 생기는 등의 이유로 해당 농지의 농사에 피해가 있는 경우.
이러한 경우에도 해제 절차는 복잡하며, 시·도지사의 승인과 농림축산식품부 장관의 승인이 필요합니다.
또한, 해제된 농지는 용도지역에 따라 건축 행위 등이 제한될 수 있으므로, 사전에 철저한 검토가 필요합니다.
절대농지 확인 방법
자신의 토지가 절대농지에 해당하는지 확인하려면 다음과 같은 방법을 활용할 수 있습니다.
토지이음 서비스 이용
국토교통부에서 운영하는 '토지이음' 사이트에서 지번을 입력하여 토지이용계획 확인서를 열람할 수 있습니다.
한국농어촌공사 농어촌알리미
한국농어촌공사에서 제공하는 '농어촌알리미' 사이트에서 지도 정보를 통해 농업진흥지역 여부를 확인할 수 있습니다.
지자체 문의
해당 토지가 위치한 시·군·구청의 농지 담당 부서에 문의하여 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.
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절대농지 태양광
절대농지인 농업진흥구역에서는 원칙적으로 태양광 발전소 설치가 불가능합니다.
다만, 건축물의 지붕에 설치하는 경우에는 예외적으로 허용됩니다.
농업보호구역에서는 부지 면적이 1만㎡ 미만인 경우에 한해 농지전용허가를 받아 태양광 발전소 설치가 가능합니다.
이 경우에도 농지보전부담금이 발생하며, 소규모 환경영향평가나 재해영향평가 등을 거쳐야 할 수도 있습니다.
절대농지 매매 스마트팜
절대농지는 농업인만이 소유할 수 있으며, 비농업인의 매입은 제한됩니다.
또한, 농업진흥구역에서는 농업 생산과 직접 관련된 시설만 설치가 가능하므로, 스마트팜과 같은 첨단 농업 시설의 도입은 제한적입니다.
다만, 농업보호구역에서는 일정 조건 하에 스마트팜 설치가 가능할 수 있으므로, 해당 지자체와의 협의가 필요합니다.
절대농지 상대농지 가격
상대농지는 절대농지에 비해 규제가 덜하며, 개발 가능성이 높습니다.
따라서 상대농지의 가격은 절대농지보다 높게 형성되는 경향이 있습니다.
그러나 개발 계획이나 주변 환경에 따라 가격 변동이 크므로, 투자 시에는 신중한 검토가 필요합니다.
